O colega e membro da Direção Nacional Prof. Doutor António Cunha, apresentou a sua tese de Doutoramento no passado dia 8 de setembro na Faculdade de Economia do Porto, tendo sido aprovado com a nota máxima.
Ao nosso colega apresentamos as nossas felicitações e votos de sucesso.
Poderá ler o resumo da tese abaixo:
Três ensaios sobre a dinâmica dos preços do imobiliário
A tese é composta por três estudos sobre os preços do imobiliário.
No primeiro estudo investigou-se se os determinantes dos preços do imobiliário previamente identificados (produto interno bruto, taxas de juro, custo de construção, alvarás de construção, e turismo) são os mesmos em quatro níveis geográficos diferentes do mesmo espaço geopolítico: a União Europeia (UE), os 28 países da UE, um país da UE (Portugal) e as Áreas Metropolitanas / Comunidades Intermunicipais de um país (as 25 NUTS III de Portugal). Aplicaram-se dois modelos de séries temporais e dois modelos de dados em painel a quatro amostras de dados europeus e nacionais. Constatou-se que os determinantes de preços encontrados anteriormente são estatisticamente significativos, mas têm impactos diferentes em cada nível de análise. Esta descoberta tem implicações em termos de políticas públicas e investimento, sugerindo que uma abordagem de “tamanho único” não é apropriada para explicar os preços do imobiliário.
No segundo estudo pesquisou-se o equilíbrio de preços do imobiliário no longo prazo e a dinâmica de preços do imobiliário no curto prazo (retornos) no nível das NUTS III, aplicando uma análise em duas etapas a uma amostra com todas as NUTS III Ibéricas (Espanha e Portugal). Na primeira etapa, modelaram-se os preços das casas de acordo com os determinantes encontrados anteriormente na literatura (produto interno bruto, taxas de juro e custos de construção) e estimaram-se o preço de equilíbrio de longo prazo sob cinco modelos de estimação diferentes, comparando metodologias convencionais de dados em painel com avanços recentes em econometria. Constatou-se que, a longo prazo, a elasticidade do preço da habitação em relação ao rendimento é muito inferior nas NUTS III Ibéricas ao valor encontrado por estudos anteriores nas NUTS III dos Estados Unidos da América (EUA). Na segunda etapa, utilizou-se o preço de equilíbrio de longo prazo para estimar o termo de correção de erro do modelo dinâmico de preços de curto prazo, sob outros cinco modelos de estimação diferentes. No curto prazo, os fatores fundamentais macroeconómicos que explicam a dinâmica dos preços da habitação nos EUA não são estatisticamente significativos na Península Ibérica. No curto prazo, as alterações de preços do imobiliário são explicadas apenas pela alteração do período anterior e pela reversão à média. Descobriu-se que existem diferenças significativas nos retornos dos preços da habitação entre as NUTS III Ibéricas que estão correlacionadas com a elasticidade da oferta de cada NUTS III, e levanta-se a hipótese de existirem outros fatores além dos fundamentais previamente encontrados na literatura que impulsionam os preços da habitação ibérica no curto prazo, como o turismo.
Finalmente, no último estudo, estimaram-se os efeitos do arrendamento turístico de curta duração em duas NUTS III portuguesas (Lisboa e Porto) aplicando uma metodologia quase experimental de diferença-em-diferenças. Testou-se um novo estimador econométrico e compararam-se os resultados com estimativas obtidas com estimadores convencionais. Mostrou-se que o novo estimador produz estimativas muito mais altas e precisas do que os estimadores convencionais usados em estudos anteriores. Verificou-se que a liberalização do licenciamento de arrendamento de curta duração teve um impacto estatisticamente significativo nos preços da habitação, explicando os retornos em excesso do mercado imobiliário na última década. Constatou-se que a mudança de uso de habitação para turismo provocou um choque negativo na oferta ao reduzir a oferta habitacional em municípios com oferta inelástica. Esses resultados são importantes para os políticos locais e investidores imobiliários. As decisões políticas implementadas para conter os aumentos dos preços da habitação devem abordar formas de aumentar a elasticidade da oferta. Inversamente, os investidores devem procurar mercados onde se espera que a elasticidade da oferta diminua.
Coletivamente, a tese contribui para a literatura das finanças no imobiliário mostrando que os mercados imobiliários devem ser analisados localmente, e não globalmente, e que as elasticidades de cada mercado (do rendimento e da oferta) são fatores importantes na determinação dos preços de equilíbrio e dos retornos do imobiliário. Acrescentou-se conhecimento à literatura sobre determinantes e dinâmicas de preços imobiliários através do estudo de mercados pouco estudados (Portugal e Espanha). Além disso, inovou-se ao aplicar avanços econométricos recentes que permitem a heterogeneidade dos coeficientes das regressões e o controlo de dependência cruzada em estimativas com dados em painel. Mostrou-se que os coeficientes previamente encontrados na literatura para elasticidades-preço da habitação ao rendimento agregado estavam enviesados e que a estimativa dessa elasticidade é menor do que o esperado. Também se inovou ao aplicar um novo estimador econométrico à metodologia de diferença em diferenças, produzindo estimativas mais exatas. Descobriu-se que as estimativas anteriores dos efeitos do turismo nos preços das casas usando modelos econométricos convencionais subestimaram os impactos dos arrendamentos turísticos de curta duração nos preços das casas. Essas contribuições ajudarão futuros investigadores de investimento em preços imobiliários a obter estimativas não enviesadas e mais consistentes dos determinantes de preços imobiliários.
